Gastos y trámites al comprar vivienda nueva o usada en Colombia (2025)

¿Qué gastos tiene comprar vivienda en Colombia?

En Colombia, comprar vivienda implica gastos adicionales al precio del inmueble. Estos gastos varían según si la vivienda es nueva o usada, pero suelen incluir:

• Gastos notariales
• Impuestos de registro
• Avalúo comercial
• Estudio de títulos
• Beneficios tributarios (si aplican)
• Certificados y trámites adicionales
• Gastos bancarios si hay crédito hipotecario

1. Gastos notariales al comprar vivienda

Los gastos notariales se dividen entre comprador y vendedor. Lo que obliga la ley colombiana es lo siguiente:

• El comprador paga: El 50% de los gastos notariales.
• El vendedor paga: El 50% restante.

Estos gastos incluyen:

• Escritura pública
• Impuesto de retención (si aplica)
• Gastos administrativos de la notaría

En 2025, el costo de la escritura pública está entre:

🟦 Entre 0.3% y 0.5% del valor del inmueble.

2. Impuesto de registro (Comprador)

Después de firmar la escritura, ésta debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El comprador es quien asume este gasto.

🟦 Costo aproximado: 1% del valor de la compra.

Este es uno de los gastos más altos y obligatorios en cualquier compra, ya sea vivienda nueva o usada.

3. Avalúo comercial del inmueble

Es obligatorio cuando se compra vivienda usada y puede ser solicitado también por bancos cuando se usa crédito hipotecario.

🟦 Costo aproximado: entre $250.000 y $700.000 (depende del tamaño y ciudad).

El avalúo verifica que el precio sea coherente con el mercado y evita sobreprecios o ventas engañosas.

4. Estudio de títulos (Vivienda usada)

Este es uno de los trámites más importantes para evitar estafas. Un abogado revisa la historia del inmueble, identificando:

• Embargos
• Hipotecas vigentes
• Demandas civiles
• Propietarios anteriores
• Limitaciones de dominio

🟦 Costo aproximado: entre $300.000 y $1.000.000.

5. Gastos adicionales al comprar vivienda nueva

Comprar vivienda nueva implica trámites especiales relacionados con la constructora y la fiduciaria.

Fiducia

Las compras sobre planos usan una fiducia para manejar el dinero. Esto tiene un costo que suele estar incluido en el proyecto, pero algunas constructoras lo cobran aparte.

Certificados adicionales

Algunas constructoras cobran por:

• Certificado de libertad
• Copia de planos
• Certificaciones internas del proyecto

6. Gastos adicionales al comprar vivienda usada

La vivienda usada implica más verificación legal. Estos son los gastos más comunes:

• Certificado de tradición y libertad
• Paz y salvo de administración
• Paz y salvo de impuesto predial
• Copia de escrituras anteriores

🟦 Valor total aproximado: entre $80.000 y $250.000.

7. Gastos bancarios si usas crédito hipotecario

• Avalúo exigido por el banco
• Estudio de crédito
• Seguros obligatorios
• Gastos administrativos

🟦 Valor aproximado: $300.000 – $1.500.000.

8. Impuestos en la compra de vivienda

Los impuestos varían según la ciudad. En general, el más importante es el impuesto de registro (que paga el comprador).

Beneficios

• Vivienda VIS y VIP tienen descuentos especiales
• Créditos con tasas subsidiadas
• Programas del gobierno como Mi Casa Ya

Resumen de costos aproximados